Ingatlan bérbeadásának alapvető szabályai
I. A termőföld bérbeadása
II. Az egyéb ingatlanok bérbeadása
III. Önkormányzatnak történő lakásbérbeadás
I. A termőföld bérbeadása
A magánszemély termőföld-bérbeadásból (ideértve a földjáradékot is) származó
bevétele a személyi jövedelemadó törvény szerint teljes egészében jövedelem.
Ez a jövedelem 2003-tól adómentes akkor, ha a haszonbérbeadás határozott
időre kötött megállapodás (szerződés) alapján legalább 5 évre szól. Az
ilyen szerződés alapján felvett jövedelem korábban meg nem fizetett adóját
késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni akkor, ha a szerződés öt
éven belül megszűnik (kivéve, ha a megszűnés oka a szerződő felek akaratán
kívüli vagy ha azonnali felmondás történt). A késedelmi pótlékkal növelt
adót (2005. előtti évekre 20%, azt követően 25%) a szerződés megszűnése
évének kötelezettségeként kell megállapítania és megfizetnie a magánszemélynek.
A Szja törvény szerint termőföld haszonbérbeadásának minősül a földterület
írásbeli szerződéssel díj ellenében történő bérbeadása mező-, erdőgazdasági,
illetve halászati hasznosításra.
A 2003. január 1-je előtt megkötött haszonbérleti szerződések esetében
2005. előtt a magánszemély választhatta a korábbi - 2003. január 1-je
előtti - szabályok alkalmazását. A választási lehetőség határozatlan idejű
szerződés esetén 2003-ra, határozott idejű szerződés esetén utoljára 2004-re
szólt.
A termőföld bérbeadásából származó adóköteles jövedelem
kiszámítása, könyvvezetés
A termőföld bérbeadásából származó bevétel egészét jövedelemnek kell
tekinteni, vagyis e bevétellel szemben költséget elszámolni nem lehet.
Az e jogcímen megszerzett bevételeket a bevételi nyilvántartásba kell
bejegyezni. A bevételi nyilvántartást hitelesíttetni nem kell. Nem kell
bevételi nyilvántartást vezetni, ha a termőföld bérbeadásából származó
bevétel kizárólag kifizetőtől származik. Ebben az esetben a bevételével
összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a magánszemély a kifizető által
kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.
vissza a lap tetejére
A jövedelem bevallása
A földbérbeadásból származó jövedelmet a magánszemélynek csak akkor kell
bevallania, ha
- a jövedelem nem, vagy nem kizárólag kifizetőtől származik;
- a kifizető az adót bármely ok miatt nem vonta le.
Az adóbevallást a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz
kell benyújtani március 20-áig.
Az adó megfizetése
A termőföld bérbeadásából származó jövedelem után az adó 25 százalék,
megállapítása és levonása a kifizető kötelezettsége, amennyiben a jövedelem
(bérleti díj vagy földjáradék) kifizetőtől származik. Nem terheli a kifizetőt
az adókötelezettség abban az esetben, ha az adómentesség feltételéül szabott
időtartamra kötött haszonbérleti szerződést.
A kifizetőnek az általa kifizetett bérleti díjról adatot kell szolgáltatnia
az adóhatóságnak, a magánszemélyt pedig igazolással kell ellátnia.
Amennyiben a kifizető az adót nem vonta le, vagy a bérleti díjat természetben
fizette meg, akkor a 25 százalékos adót a magánszemélynek kell megfizetnie
a jövedelem megszerzésének negyedévét követő hónap 12-éig.
Magánszemély bérlő esetén a bérleti díj után az adó megállapítása, bevallása
és befizetése a bérbeadó magánszemély kötelezettsége. A bevallást és az
adó befizetését a föld fekvése szerint illetékes önkormányzathoz kell
teljesíteni az erre a célra rendszeresített nyomtatványon a jövedelem
megszerzésének évét követő év március 20-ig. Ha a magánszemély több önkormányzat
illetékességi területén szerez termőföld bérbeadásából bevételt, akkor
az adóbevallást és az adófizetést is önkormányzati adóhatóságonként külön-külön
kell teljesíteni.
vissza a lap tetejére
Árverés útján szerzett termőföld bérbeadása
A vételi joggal árverésen megszerzett termőföld bérbeadása esetén, ha
a magánszemély a kárpótlási jegy mellett utalvánnyal is licitált, az utalvány
összegét a szerzéstől számított 5 éven belüli bérbeadás esetén vissza
kell fizetnie. Ez esetben ugyanis egyéni vállalkozóként mezőgazdasági
tevékenységet kellene 5 éven át folytatnia, a bérbeadás pedig nem minősül
mezőgazdasági tevékenységnek.
A földbérbeadás általános forgalmi adó kötelezettsége
Az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény (a továbbiakban:
Áfa törvény) 2. számú mellékletének 1. pontja értelmében tárgyi adómentesség
alá tartozó szolgáltatásnyújtás az SZJ 70.20.12.6 besorolási szám alá
tartozó mezőgazdasági ültetvény, az SZJ 70.20.12.7 besorolási szám alá
tartozó erdő, halastó, az SZJ 70.20.12.8 besorolási szám alá tartozó egyéb
földterület (ide nem értve az épített környezet alakításáról és védelméről
szóló törvény szerinti beépítésre szánt területet, építési telket) bérbe
és haszonbérbeadása. Így tárgyi adómentességgel jár a művelésbe vont földterület
(ültetvény, gyümölcsös, szőlő, szántó, kert, rét, legelő stb.) bérbeadása
művelési ágtól függetlenül, továbbá a művelésbe nem vont, parlagon lévő
föld is. A tárgyi áfa-mentesség kiterjed a beruházással telepített, fásított,
erdősített, valamint beruházással nem érintett földre is.
A forgalmi adó alóli tárgyi mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak
a bérleti díjra nem kell általános forgalmi adót felszámítania, viszont
az e tevékenységhez esetlegesen eszközölt beszerzéseinek forgalmi adó
tartalmát sem vonhatja le.
A tárgyi mentes tevékenységet végző földbérbeadó adóalanynak minősül,
ezért számlát, a teljesítéssel egyidejű készpénzes fizetés esetén a vevő
kérésére a kibocsátó döntésétől függően egyszerűsített számlát vagy számlát,
ha a vevő ilyet nem kér, akkor pedig nyugtát mindenképpen adnia kell.
Készpénz fizetés esetén a vevő szándékától függetlenül főszabályként kötelező
számlát vagy egyszerűsített számlát kibocsátani, ha a vevő áfa adóalany.
Lehetőség van azonban arra, hogy e tárgyi mentes szolgáltatást végző adóalany
egyéb bizonylattal tegyen eleget számlaadási kötelezettségének, melyre
a számviteli törvény számviteli bizonylatra vonatkozó rendelkezéseit alkalmazni
kell.
Az Áfa törvény 48/A. §-a értelmében az az adóalany, aki (amely) bejelentkezésekor
kizárólag tárgyi adómentes termékértékesítést és szolgáltatásnyújtást
végzőként jelentkezett be, mentesül az adott adómegállapítási időszakra
vonatkozóan az adóbevallási és megállapítási kötelezettség alól, ha az
adott adómegállapítási időszakban kizárólag tárgyi adómentes értékesítést
végez és az Áfa törvény 40. § (2) bekezdés szerint adó fizetésére nem
kötelezett.
vissza a lap tetejére
Állami adóhatósági bejelentkezés
Az általános forgalmi adó alanyának - így a tárgyi mentes földbérbeadónak
is főszabályként - tevékenysége megkezdésétől számított 15 napon belül
meg kell jelennie az adóhatóságnál, és e tényről az erre szolgáló nyomtatványon
bejelentést kell tennie.
A bejelentkezéssel egyidejűleg a bérbeadónak - amennyiben más tevékenységet
nem végez - meg kell jelölnie, hogy (lévén a földbérbeadás - néhány kivételtől
eltekintve - kötelezően tárgyi mentes) kizárólag tárgyi adómentes értékesítést
végez. Amennyiben ezen kívül áfa-köteles tevékenysége is van, és arra
alanyi mentességet kíván választani, úgy a nyomtatvány megfelelő helyén
ezt jeleznie kell.
Ha azonban az egyéb tevékenységére adókötelezettséget választ, akkor
meg kell jelölnie, hogy általános szabályok szerint kívánja-e megállapítani
az adóját, vagy valamely különleges eljárást, illetőleg mezőgazdasági
termelés esetén kompenzációs rendszert választ.
Az adóhatóság a bejelentkezéskor adószámot ad ki a bérbeadó részére,
amelyet ezentúl minden bizonylatán, illetve az adóhatósághoz intézett
iratán fel kell tüntetnie.
A kárpótlásról szóló törvények alapján eredeti jogosult magánszemélyt
nem terheli e címen bejelentési kötelezettség, ha kizárólag termőföld
művelési ágú földterület bérbe-, haszonbérbe adása miatt válik az általános
forgalmi adó alanyává. Ugyanez a rendelkezés vonatkozik arra a magánszemélyre
is, aki az 1992. évi II. tv. szerinti részarány földtulajdonos, amennyiben
földtulajdonát a szövetkezet közös használatában hagyja, illetve, ha kizárólag
a részére kiadott földtulajdonának bérbe-, haszonbérbe adása miatt válik
az általános forgalmi adó alanyává.
vissza a lap tetejére
II. Az egyéb ingatlanok bérbeadása
A jövedelem megállapítása
Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem a magánszemély választása
szerint vagy az összevont adóalap részeként adózik, vagy e jövedelem után
is 25 százalékos mértékű lineáris adót kell fizetni.
Ez utóbbi esetben az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem nem része
az összevont adóalapnak, a megszerzett bevétel egésze - ideértve a rezsiköltségekre
kapott bevételt is - jövedelemnek számít, tehát a bevétellel szemben költség
nem érvényesíthető.
Ugyanakkor ez a szabály nem vonatkozik arra a magánszemélyre, aki meghatározott
feltételekkel önkormányzatnak ad bérbe lakást, az ingatlan-bérbeadást
egyéni vállalkozóként folytatja, vagy fizetővendéglátóként a tételes átalányadózást
választotta, valamint arra a falusi vendéglátóra sem, akinek az ebből
a tevékenységből származó bevétele az évi 800 ezer forintot nem haladja
meg. Amennyiben azonban a falusi vendégfogadásból származó bevétel ezt
az értékhatárt túllépi, akkor a teljes bevételből a szállásadás bevételének
egészére meg kell fizetni a 25 százalékos adót, a bevétel többi része
(pl. az étkezés, a szabadidő program és más szolgáltatások ellenértéke)
pedig az önálló tevékenységből származó jövedelmekre vonatkozó szabályok
szerint adóköteles, vagy a szállásadás bevételére is választható az önálló
tevékenységre vonatkozó adózási szabály.
Ha a magánszemély a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából
származó jövedelmének megállapítására az önálló tevékenységre vonatkozó
adózási szabályokat (tételes költségszámolást vagy a 90 százalékos jövedelemhányadot)
választja, akkor a bérbeadásból származó adóévi összes ilyen bevételre
vonatkozóan az összevont adóalap részeként az adótábla kulcsainak figyelembevételével
kell az adót megállapítania az adóévről benyújtandó adóbevallásában. Ez
a választás legalább négy egymást követő adóévre elkötelezettséget jelent,
vagyis a választás évében és az azt követő három évben az ingatlan bérbeadásból
származó jövedelem után csak az összevont adóalap részeként lehet adózni.
vissza a lap tetejére
Az adó, adóelőleg megfizetése
A 25 százalékos adót a kifizető állapítja meg és vonja le a bérleti díjból,
kivéve, ha a bérbeadó igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként,
vagy tételes átalányadózó fizetővendéglátóként folytatja, illetőleg ha
a falusi vendéglátó írásban nyilatkozik arról, hogy az adóévben az e tevékenységből
származó bevétele várhatóan nem lesz több 800 ezer forintnál.
Amennyiben a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó
bevétel kizárólag kifizetőtől származik és a bérbeadó a bevételével szemben
költséget nem számol el a bizonylat nélkül elszámolható 10 százalékos
költség kivételével, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét
a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.
Ha a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta
le az adót, akkor a bérbeadónak kell a 25 százalékos adót negyedévenként
a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie. A termőföldnek
nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet, bármely módszert
is alkalmazza a magánszemély, be kell vallani az állami adóhatóságnak.
Amennyiben a magánszemély év végi döntése következtében a következő
években az összevont adóalap részeként adózik a bérleti díj után, az a
kifizető 25 százalékos adólevonási kötelezettségét nem érinti. Év közben,
ha az adóelőleget a magánszemélynek kell megfizetnie, szintén a bevétel
egészét jövedelemnek tekintve, annak 25 százalékát kell az adóhatósághoz
adózónak befizetnie. A levont, illetőleg az előzőek szerint befizetett
adót az adóbevallásban adóelőlegként kell figyelembe venni. A bejelentkezésre
értelemszerűen vonatkoznak az I. részben leírtak.
vissza a lap tetejére
Lakóingatlan és egyéb ingatlan bérbeadásának általános
forgalmi adó kötelezettsége
Az Áfa törvény 2. számú mellékletének 9. pontja értelmében tárgyi adómentesség
alá tartozó szolgáltatásnyújtás a lakóingatlan - rendeltetéstől független
- bérbeadása, egyéb módon történő hasznosítása (kivéve magánszállásadás
SZJ 55.23.13).
Az Áfa törvény 13. § (1) bekezdésének 21. pontja értelmében az Áfa törvény
alkalmazásában lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban
lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre
váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használathoz
nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybe épült,
így különösen a garázs, az üzelt, a gazdasági épület. Lakóingatlannak
minősül viszont a lakóépülethez tartozó földrészlet.
Az Áfa törvény 2. számú melléklete 10. pontjának főszabálya értelmében
a 2. számú melléklet 1. pontja alá tartozó földterületnek és 9. pontja
alá tartozó lakóingatlannak nem minősülő ingatlan bérbe- és haszonbérbe
adása szintén tárgyi adómentesség alá tartozik, azonban az Áfa törvény
30. § (2) bekezdése értelmében az ilyen ingatlant bérbe, illetve haszonbérbe
adó, utóbbi ezen jogszabályhelyen meghatározott adóalanyi kört megilleti
az általános szabályok szerinti adózás választásának joga. Az adóalany
változásbejelentési kötelezettségét az adózás rendjéről szóló törvény
szerint teljesíti.
vissza a lap tetejére
III. Önkormányzatnak történő lakásbérbeadás
Külön szabályozás vonatkozik 2005. január 1-jétől a lakás önkormányzatnak
történő bérbeadása és a bérbeadásból származó bevétel adózására. Az ilyen
bérbeadásból származó bevétel egésze jövedelem és a törvényben előírt
feltételek teljesülése mellett az adó mértéke 0 százalék.
A törvényben előírt feltételek a következők:
- legyen a lakásra érvényes lakhatási engedély,
- a lakás fekvése szerinti települési önkormányzat gazdálkodását végrehajtó
szerv (önkormányzati hivatal) legyen a bérbevevő,
- a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés határozott időtartamú
legyen és az időtartama érje el vagy haladja meg a 60 hónapot,
- az önkormányzat a lakást magánszemély(ek) lakhatásának biztosítására
hasznosítsa,
- a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés tartalmazza a bérlőkijelölésre
a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító
önkormányzati rendelkezés számát.
A szabályozás előírja az adómentesség feltételéül azt is, hogy a lakás
önkormányzatnak történő bérbeadása esetén a bérleti díjat önálló tevékenységből
származó bevételként vagy egyéni vállalkozói bevételként nem lehet figyelembe
venni és a lakás bérbeadásával összefüggésben költséget nem lehet elszámolni.
Ha az ilyen lakás bérbeadását a szerződésben feltételül szabott 60 hónapon
belül a bérbeadó az érdekkörében felmerült okból felmondja, a törvényben
előírt számítás szerint - a hátralévő hónapokkal arányos - adó és késedelmi
pótlék terheli, arról az adóévről benyújtandó adóbevallásban, amely adóévben
a szerződést megszegte. A 60 hónap lejárta után meghosszabbított szerződés
felmondásakor adófizetési kötelezettség nincs.
Ha a települési önkormányzat a magánszemélytől adómentességre jogosító
bérleti szerződéssel a lakást a szerződés időtartamán belül (akár 60 hónapon
túl is) nem az önkormányzati rendeletnek megfelelően hasznosítja vagy
nem hasznosítja, a bérleti díj után 33 százalékos mértékű adót kell fizetnie.
Hasonló feltételekkel a társasági adó hatálya alá tartozó személlyel is
köthető adóalap-csökkentésre jogosító lakásbérleti szerződés, amelynek
alapján a bérleti díj fele csökkenti az adóalapot. Ezzel összefüggésben
a hasznosítás elmaradása esetében az önkormányzatot 8 százalék adófizetési
kötelezettség terheli.
Az önkormányzatnak minden olyan hónap bérleti díja után az adózás rendjéről
szóló törvénynek a kifizetőre vonatkozó szabályai szerint kell az adót
megfizetnie, amely hónapban nem valósult meg a megfelelő hasznosítás,
kivéve, ha a hasznosításon kívüli időszak az adóév elejétől számítva a
30 napot nem haladja meg [Szja tv. 74/A. §].
vissza a lap tetejére
| 
